Kiraya veren (ev sahibi) tarafında hem hak hem sorumluluk var; ikisini bilmeyen taraf en çok kaybeden oluyor. Aşağıda Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümleri, emlakçı gözüyle ve 2026 uygulamasıyla özetlendi. Hukuki danışmanlık değildir; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.
1. Kira artışı hakkı ve tavanı
Ev sahibi, sözleşme yenilendiğinde kirayı artırabilir; ancak konut kiralarında artış bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m.344). 2024 Temmuz'da sona eren %25 üst sınırı artık uygulanmıyor. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile tavanı aşan kısım geçersizdir. Beş yıldan uzun süren kiralarda taraflar mahkemeden "kira tespiti" isteyebilir; mahkeme emsal kira ve TÜFE'yi birlikte değerlendirir.
Pratik: Zam bildirimini yıl dönümünden en az 30 gün önce yazılı yapın; TÜİK oranını ve yeni tutarı açıkça yazın. Kira artış hesaplayıcı bu ayın oranıyla tutarı verir.
2. Depozito (güvence bedeli)
Konut kiralarında depozito en fazla üç aylık kira kadar olabilir (TBK m.342). Kanun, depozitonun kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir hesaba yatırılmasını öngörür; uygulamada elden alınsa da, çıkışta iade yükümlülüğü ve mahsup hakkı aynıdır: kiracı borcunu ödemişse ve hasar yoksa depozito tamamen iade edilir.
3. Kira ödenmezse: ihtar ve fesih
Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi yazılı ihtarla en az 30 gün süre verir; süre sonunda ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315). Ayrıca aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Bu yüzden her gecikmede ihtarı belgeli göndermek (noter ya da KEP) ev sahibinin en güçlü kozudur.
4. Tahliye sebepleri
Kiracı kanunla korunur; ev sahibi "istediğim için" tahliye edemez. Kanundaki sebepler: kira borcu (ihtar/iki haklı ihtar), yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, esaslı onarım/yeniden inşa, kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun olması, on yıllık uzama süresinin dolması ve sözleşmeye aykırı kullanım.
5. Gereksinim nedeniyle tahliye
Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta gerçekten ve samimi biçimde ihtiyaç duyuyorsa, kira süresinin sonunda bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde tazminat doğar.
6. Tahliye taahhütnamesi
Kiracının, konutu belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve sözleşmeden sonra verilmiş taahhüdü geçerlidir. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluyla tahliye istenir. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütler tartışmalıdır; tarihlerin ayrı olması önemlidir.
7. Sözleşmenin uzaması ve 10 yıl kuralı
Belirli süreli konut kirası, kiracı feshetmedikçe aynı koşullarla birer yıl uzar. Ev sahibi süre bitti diye feshedemez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
8. Masraflar: kim öder?
Kural: kullanımdan doğan giderler (elektrik, su, doğalgaz, aidatın işletme kısmı) kiracıya; mülkiyetten doğan giderler (DASK, bina sigortası, demirbaş yenileme, yapısal onarım, aidatın yatırım kısmı) ev sahibine aittir. Sözleşmeyle yükümlülük değiştirilebilir ama yazılı olmalıdır. Emlakçı mutabakatında en çok tartışılan konu budur; her masrafın belgesi ve "kime yansıtıldı" bilgisi kayıt altında olmalıdır.
9. Emlakçı ile çalışıyorsanız
Kira yönetimini emlakçıya bırakan ev sahibi için üç beklenti belirleyici: her ay tahsilat–masraf–komisyon dökümünün gelmesi, gecikmede sürecin (ihtar, ikinci ihtar) zamanında başlatılması ve yıl sonunda vergi beyanı için brüt kira toplamının hazır olması. Emlakmobil bu üçünü ev sahibi portalıyla çözer: ekstre ve dekont anında, eşik üstü masraflar onayınıza düşer, yıllık rapor Ocak'ta hazır.
Kira yöneten emlakçı mısınız? Tahsilat, banka eşleştirme, ihtar takvimi, TÜİK'li zam ve ev sahibi mutabakatı tek uygulamada. 30 gün ücretsiz, kart gerekmez.
Emlakmobil'i dene